成功收購香港學生公寓 優化融資結構顯效
香港2026年3月17日 /美通社/ — 招商局商業房地產投資信託基金（「招商局商業房託基金」或「房託」，香港聯交所股份代號：1503），宣佈截至2025年12月31日止之全年業績。年度收益總額為人民幣432百萬元。
2025年，招商局商業房託基金可分派收入為人民幣96.3百萬元（2024年：人民幣116.7百萬元）。根據可分派收入，2025年每基金單位的末期分派為0.0410港元。連同已分派的中期分派每基金單位0.0558港元，期內，每基金單位向基金單位持有人的分派合計為0.0968港元（相當於人民幣0.0854元）。
資產負債率保持穩健 拓展多元化資產組合
年內，招商局商業房託基金的銀行借款總額為人民幣41.1億元，資產負債率為42.3%。該比率低於房地產投資信託基金守則所准許的50%上限。此外，管理人積極降本增效，期內物業經營開支及融資成本分別錄得13.8%及11.3%的顯著下降。截至2025年12月31日，負債總額（不包括基金單位持有人應佔資產淨值）佔招商局商業房託基金資產總值的百分比為55.9%（2024年：54.8%）。基金單位持有人應佔資產淨值為人民幣2,899百萬元（2024年：人民幣3,096百萬元）或每基金單位人民幣2.57元，相當於根據人民銀行於2025年12月31日公佈的匯率中間價計算的每基金單位2.85港元。於2025年12月31日基金單位的收市價1.24港元較每基金單位的資產淨值折價56.4%。
2025年1月，招商局商業房託基金與獨立第三方銀行（作為貸款人）簽訂了一份為期5年的融資協議，內容有關高達人民幣 41億元的貸款融資，固定年利率為2.80%。新貸款融資中的人民幣40.08億元已於2025年1月提取，並用於提前償還全部先前境外融資。提取固定利率較低的貸款以提前償還固定利率較高的貸款為招商局商業房託基金節省了大量利息開支。
2025年12月，招商局商業房託基金通過其全資子公司簽約收購首個位於香港的學生公寓項目，總樓面面積約2.36萬平方呎，毗鄰香港理工大學，地理位置優越。該物業於同年11月估值為2.13億港元，收購代價折讓3.3%，購買價（於流動資產調整前）約為2.06億港元。收購完成後，該物業將由房託基金計劃改造為擁有約85個床位的現代化學生公寓，低樓層區域將改造為共用生活空間，如休息室與健身中心。此舉有助於進一步優化房託基金持有資產結構，為基金單位持有人帶來長期可持續的價值與回報。
核心物業組合表現相對穩定 零售物業逆市增長
於報告年度內，我們寫字樓組合的平均出租率有所下降，由2024年度末的89.8%下降12.8個百分點至2025年度末的77.0%。甲級寫字樓與年度中期相比表現平穩。新時代廣場於年度末簽約多家優質租戶，出租率較中期上升9.7個百分點至66.1%。蛇口網谷三項物業（科技大廈、科技大廈二期，及數碼大廈）則因甲級寫字樓租金下調，疊加年底部分大租戶租約到期影響，出租率均有所下滑。
花園城期內運營表現穩健，在現時租金基本穩定的情況下，出租率持續上升至96.5%。未來，隨著客流量的持續增長、消費逐步回暖，及地鐵12號線客流的帶動，花園城的經營表現與市場競爭力將保持穩中向好。年內，隨著花園城出租率進一步的改善，其估值較去年同期上升人民幣31百萬元，由人民幣1,486百萬元增至人民幣1,517百萬元。
展望未來：堅定推進戰略轉型 尋求更多優質投資機會
2026年，全球及國內經濟環境仍將面臨多重挑戰，整體運行壓力較為突出。從外部環境看，全球地緣政治衝突持續，對全球供應鏈穩定運行形成擾動，間接影響企業經營及居民消費信心。國內經濟仍處於溫和復甦階段，居民消費信心尚未完全恢復，房地產行業低迷態勢短期內難以根本扭轉，商業地產市場供需失衡壓力進一步顯現。深圳及北京甲級寫字樓預計迎來大量新增供應，疊加中短期需求可能持續萎縮，市場供過於求格局進一步凸顯，租金水平仍面臨下行壓力，空置率存在繼續攀升可能。零售物業市場受消費復甦力度偏弱影響，商戶經營壓力逐步向租賃端傳導，租金及空置率指標亦將持續承壓。
招商局商業房託基金主席及非執行董事余志良先生表示：「面對多重挑戰，管理人將積極推進房託基金的戰略轉型。一方面，通過靈活調整租金策略，拓寬業態，尋找多元化租戶。另一方面，管理人亦主動拓展多元化資產佈局，通過收購香港九龍柯士甸路學生公寓項目，挖掘逆週期資產價值，豐富收益來源，為基金長期穩定收益奠定基礎。香港學生公寓物業改造預計於2026年8月完成，後續將持續優化運營模式。未來，管理人將繼續堅定推進轉型，在鞏固核心資產運營質量的同時，積極培育新的盈利增長點，在大中華地區挖掘更多優質及多元化資產投資機會。通過穩步落地各項轉型舉措，進一步優化招商局商業房託基金的收入結構，實現基金單位分派的長期可持續增長。」
關於招商局商業房託基金
招商局商業房託基金（1503.HK）為一個以單位信託基金形式組成的香港集體投資計劃，且已根據證券及期貨條例第104條獲認可。招商局商業房託基金是由知名央企招商局蛇口工業區控股股份有限公司（001979.SZ）發起，2019年12月於香港聯交所主板上市，是香港自2014年後，首例成功上市的房託基金，亦是首隻在香港上市的央企房託基金。招商局商業房託基金是以擁有及投資中國的優質創收物業為目的而成立的房地產投資信託基金。招商局商業房託基金由房託管理人管理，目前持有7項優質物業，5項位於深圳蛇口，1項位於首都北京，1項位於香港。房託管理人旨在向持分者提供穩定分派及長期可持續的分派增長。
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