高雄亞洲新灣區2.0計畫 有重新檢討的必要性?

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記者陳立驌/高雄報導

高雄市亞洲新灣區2.0計畫推出至今,經多方專家與學者表示,實務上除總體計畫與目標上脫離國際方向外,更加未考慮到企業投資風險、開發產品市場之合理性與財務執行面的可行性。確實有重新檢討的必要性。

首先是企業投資的基本保障,就是土地價值的市場反應,當都市計劃的土地使用管制項目變更後,土地價值反低於原本土地使用變更前的規範時,土地擁有者將不會投入開發的進程,因為投入開發將造成企業的損失,對股東及董事會是無法負責或接受的。這也為何要定期做通盤檢討的原因,要充分考量企業的本體的目標。位於亞灣區的甲種工業用地於111年成交32萬/坪,相鄰的工業區已變更為特倉區土地價格僅17萬/坪,即算是高雄小港機場周邊的特倉區僅有22萬/坪,這表示都市計畫變更的內容是不符合市場需求,且造成企業潛在損失風險,重新檢討有其必要。

▲高雄市亞洲新灣區土地開發規劃示意圖。(圖/民眾提供)

其次,開發產品市場性問題,特別是商辦產品在該區域存量相當多,包括85大樓、高雄軟體園區及鄰近的三多商圈辦公室,以及觀光飯店、商場幾乎近於成熟甚至過剩,如果都市計劃內容依然以商用土地使用為多(70%以上商業容積率),缺乏長期住宅的生活者(50%以下住宅容積率),上述的商用產品將在沒有住宅市場的支撐,產生經營困境與財務虧損的窘境。高雄統一夢時代購物中心就是一例,更別說高雄地標85大樓的商用產品長期空置。相對的在住宅市場上也造成價格衝擊。

更為重要的是土地開發工作中一定要做財務試算與評估工作,使得土地使用計畫能夠在開發期程內落實。高雄亞洲新灣區計畫是25年前做的開發財務計畫,已經與當前的產業發展模式(國際化)、技術、人才水平(數位化),甚至國際先進居住標準(SDGs)有極大的變化,所以都市計畫檢討要做財務試算與評估,才能規劃出合理的都市計畫。

都市計畫的規劃設計,應該要能實踐為重要,如果不符合財政條件、不符合市場需求、不能保障企業投資風險,空有目標未能地盡其利,反倒促使土地浪費,政府責無旁貸。